佛山市自然资源局（佛山市林业局）

原文地址：《城市房地产管理法》 

    为保障城市拆迁有法可依，8月30日，十届全国人大常委会第二十九次会议表决通过关于修改城市房地产管理法的决定，修改后的《城市房地产管理法》增加“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”，并授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿事宜先行制定行政法规，以期找到维护公共利益和私人利益的结合点与平衡点。 

　　曾经是一部填补空白的法律 

　　在房地产业发展的历程中，人们不会忘记1993年以房地产开始的那场宏观调控。这场调控尤其对海南房地产影响较大。调控针对的是当时房地产市场投资计划管理失控、市场体系残缺不全、金融市场缺乏调控，抗风险能力低。这也从某个层面折射出当时房地产领域法规的不健全，迫切需要相关法律的规范。 

　　1994年7月5日，八届全国人大常委会第八次会议通过《城市房地产管理法》，并于1995年1月1日起施行。法律共七章七十二条，对房地产开发用地的土地使用权的出让和划拨、房地产开发和交易、房地产权属登记管理等作出了规定，改变了房地产行业无法可依的局面，土地、开发、物业、评估、交易等各个子行业都有了可以遵循的法律规范，形成一个较为完善的房地产法律体系。 

　　《城市房地产管理法》第一次明确规定了土地有偿出让是土地使用权取得的主要方式，并明确规定土地使用权人可以转让土地使用权；规定了商品房销售活动的一些基本准则；规定房产、地产分开管理；明确提出要扶持和发展居民住宅建设。为保护房地产权利人合法权益，明确规定房地产权利人应当遵守法律和行政法规，依法纳税。房地产权利人的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 

　　在当时房地产热白炽化阶段颁布的这部法律，填补了我国房地产法律的空白，标志着我国房地产业发展进入了法制管理的新时期，为房地产市场运转提供了基本法律原则和制度。 

　　 历史局限开始显现  

　　随着房地产的发展，《城市房地产管理法》的历史局限也开始显现，其主要不足在于法律调整范围过窄，调整力度明显不足，空白点较多。 

　　在房地产业，房地产开发企业与物业管理企业同属于具有独立法人资格的企业，两者经营的产品却不同，同时，企业发展上是先有房地产开发企业，后才延伸出物业管理，但两者之间有着千丝万缕的联系。物业管理的服务对象不仅包括业主或用户使用的住房，还包括对业主或用户在使用房子过程中所需求的其他配套服务。在实际中，房地产产品的好坏对物业管理服务的信誉和形象影响很大；如果房地产产品不过关，会给后期物业管理遗留不必要的麻烦。在《城市房地产管理法》中，对物业管理和集体土地的处理都没有清晰界定，在房地产开发过程中所引发的发展商与业主、物业管理公司与业主之间的矛盾近年来成为社会热点，当矛盾暴露出来时就缺少操作的标准。同时，对房地产开发项目中配套设施设备的产权划分和界定，在其延伸法规中未作明晰和统一的规定，对因房地产产品缺陷而引起的纠纷及法律责任也未作出划分和界定。 

　　目前，在房地产产权确认、权属登记、交易安全、合作开发、项目转让等方面亟需法律调整的问题较多，未能通过立法加以解决。在市场运作中因缺少法律的支撑和规范，导致许多问题处理起来于法无据，使得交易成本上升，不利于成熟规范的房地产市场的形成。此外，不少中介不符合法律规定，没有组织机构和固定场所，有的没有专业的经纪人，甚至没有《营业执照》，在这样不合法律规定的中介的操作下，很多市民上当受骗。而在《城市房地产管理法》的法律责任一章中，对于此类行为并未涉及。在这种情况下，建设行政主管部门在规范房地产市场秩序时往往显得“力不从心”。因此，有必要赋予土地、建设、工商及物价等行政执法部门对违法开发商的处罚权限，为政府部门治理房地产市场乱象提供法律利器。 

　　在今年3月举行的十届全国人大四次会议期间，有95位代表提出议案，要求修订《城市房地产管理法》，首先完善对房地产市场违法行为的认定及处罚制度。完善公民住房保障制度以及房地产转让等方面的管理措施。 

　　为物权法铺路让城市拆迁有法可依 

　　目前，对于城镇国有土地上单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序，适用的是国务院2001年制定的《城市房屋拆迁管理条例》。 

　　今年10月1日起，《物权法》将正式施行。《物权法》施行后，拆迁管理条例因与《物权法》的有关规定不一致，将导致城市房屋征收与拆迁工作无法可依。为解决这一问题，规范征收与拆迁补偿活动，维护社会公共利益，保障被征收人的合法权益和城市建设的顺利进行，根据《物权法》的有关规定，国务院法制办会同建设部拟定了《城市房地产管理法(修正案草案)》，建议依据立法法的规定，通过修改《城市房地产管理法》，授权国务院就征收国有土地上单位、个人房屋与拆迁补偿先制定行政法规。 

　　修改后的新法在总则中增加：为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。 

　　针对目前一些地区城市拆迁出现的矛盾和问题，人大常委会委员表示，我国现在是工业化发展时期，需要大规模的建设，通过对《城市房地产管理法》的修订，找到维护公共利益和维护私人利益的结合点与平衡点。新法规定，为了公共利益还是可以拆迁的，同时强调了足额补偿和解决被拆迁者居住的条件。 

　　其实，理解本法的关键之处在于何谓“公共利益”。住宅是人类安身立命之本。必须廊清“公共利益”的内涵，避免有人打着公共利益的旗号，行野蛮拆迁之实，或借征地与拆迁之名，损害群众的合法权益。而公共利益历来都是争议颇大的概念，因为它常常被看成是政府利益，而导致各种侵犯公民利益的事件层出不穷，甚至出现拿公共利益作为筹码，进行非法交换。 

　　因此，在城市拆迁的利益博弈中，政府不能再兼具“运动员”和“裁判员”的双重身份，不能为“伪公共利益”开方便之门。而当公民利益与公共利益发生冲突时，以公共利益为重，这也是一个公民对社会尽应的义务。